Dalla “manovrina” – appena pubblicata in Gazzetta – spuntano alcune novità fiscali riguardanti i contratti d’affitto brevi (art. 4 del Dl 50 del 24 aprile 2017). Si parla per l’esattezza dell’applicazione della cedolare secca e dell’eventuale ritenuta (a titolo di acconto o di imposta) da parte degli intermediari, ove presenti, facenti funzione di sostituti di imposta. A tal riguardo, il primo comma del suddetto articolo 4 specifica quali sono i cosiddetti “contratti brevi”, da non confondere con quelli transitori che vanno da un mese fino a un massimo di 18. Quelli brevi sono appunto individuati nei contratti abitativi di durata non superiore ai 30 giorni che possono prevedere anche la prestazione di alcuni servizi come la pulizia e la biancheria. Tali contratti possono essere stipulati direttamente, tramite intermediari o attraverso portali online. Ebbene, la nuova norma prevede che anche su tali contratti, previa opzione del locatore, possa essere applicata, a partire dal 1° giugno 2017, la cedolare secca con aliquota standard al 21%.
Se poi i contratti vengono stipulati con l’intervento di intermediari fisici o tramite portali web qual è ad esempio AirBnb, a carico degli stessi sono previsti determinati obblighi, vale a dire:
- in tutti i casi l’intermediario deve comunicare i dati dei contratti conclusi per suo tramite (entro 90 giorni dalla pubblicazione in GU del Dl sarà emanato un provvedimento del Direttore dell’Agenzia delle Entrate che stabilirà le modalità di trasmissione degli elenchi da parte degli intermediari);
- se l’intermediario, oltre a mettere in contatto le parti, incassa anche il canone pattuito, scatta l’obbligo comune a tutti i sostituti di imposta di trattenerne il 21% e di versarlo direttamente nelle casse dello Stato;
- l’imposta trattenuta e versata dall’intermediario dovrà essere certificata; da quel momento per il locatore sarà stata versata o a titolo di acconto o a titolo d’imposta, a seconda se lo stesso abbia optato o meno per la cedolare secca.
Com’è noto, la scelta della cedolare secca è alternativa non solo all’Irpef, ma sostituisce anche le imposte di registro e di bollo. Requisiti imprescindibili per applicarla sono: a) la natura della locazione, che dev’essere esclusivamente abitativa, e b) la natura del locatore stesso, che non può agire per scopi strumentali o d’impresa. In altri termini, gli unici che possono applicare la cedolare secca sono i privati cittadini che affittano casa per puro scopo abitativo (e solo se possessori del fabbricato). A parte questo, la cedolare presuppone un’applicazione abbastanza elastica, nel senso che non si lega soltanto alle classiche formule contrattuali del 4+4 o del 3+2; è sufficiente infatti che vengano soddisfatti i due requisiti su riportati per applicarla anche in caso di formule “minori” quali appunto la locazione turistica o transitoria. Idem se la locazione coinvolge solo una parte dell’immobile, ad esempio una sola stanza, o magari se vi sono più locatori con altrettanti contratti, come può avvenire nel caso degli studenti fuori sede.
Il punto, però, va fatto sulle aliquote. Posto che il 4+4 impone la tassazione al 21% e il 3+2 quella al 10% (ex 15%), i dubbi quasi sempre riguardano la formula transitoria. Stando a una recente risposta fornita dall’Agenzia delle Entrate, il discrimine è rappresentato comunque dalla natura del canone, libero o concordato. “Il corrispettivo della locazione ad uso transitorio – scrive l’Agenzia – può essere liberamente determinato dalle parti (canone libero), tranne in alcune zone in cui l’importo del canone è determinato secondo accordi territoriali. Mentre nel primo caso l’imposta sostitutiva si calcola applicando un’aliquota del 21% sul canone di locazione annuo stabilito dalle parti, nel secondo è invece prevista un’aliquota ridotta. Nello specifico, per i contratti di locazione a canone concordato relativi ad abitazioni ubicate nei comuni con carenze di disponibilità abitative (articolo 1, lettera a) e b) del dl 551/1988) l’aliquota, a partire dal 2013, è ridotta al 10% per il quadriennio 2014-2017”.
Luca Napolitano
Fonte: CAF Acli