Nel bonus ristrutturazioni, elevato al 50% a partire dal 26 giugno 2012, e prorogato fino al 31 dicembre 2016 per effetto dell’ultima Legge di Stabilità, rientrano non solo gli interventi effettuati sulle unità immobiliari di tipo abitativo, ma eventualmente anche quelli riguardanti le relative pertinenze. I lavori, quindi, realizzati su tutte le altre tipologie di immobili, sono da escludere a priori dalla detrazione. Spesse volte, infatti, i contribuenti chiedono se sia possibile far rientrare nel beneficio determinati lavori riguardanti fabbricati non destinati all’uso residenziale, come ad esempio uffici, negozi, depositi o magazzini, ma in questi casi la risposta è sempre la stessa: no. Riguardo invece alle pertinenze, vale la pena soffermarsi su alcuni aspetti della detrazione, dal momento che le regole applicate su di esse differiscono da quelle riguardanti le abitazioni vere e proprie.
Anzitutto c’è da valutare l’acquisto (ex novo) dei box e dei posti auto, purché dall’atto risulti inequivocabilmente il vincolo di pertinenzialità con l’immobile abitativo (che non necessariamente dev’essere l’abitazione principale del contribuente). Talvolta il rogito è unico, nel senso che l’acquisto comprende sia la casa che la pertinenza; altre volte invece può capitare che il garage o il posto auto siano acquistati successivamente all’abitazione. Va dunque chiarito che l’acquisto di un garage indipendente, cioè “slegato” dall’appartamento – non essendone di fatto pertinenza – non avrebbe alcuna possibilità di rientrare nella detrazione. Viceversa, sussistendo i requisiti per la concessione del beneficio fiscale, questo non verrà calcolato sulla spesa effettiva dell’acquisto, ma più esattamente sulle spese di realizzazione sostenute dalla ditta costruttrice, che dovrà certificarne l’importo in un’apposita dichiarazione allegata alla fattura. La sola fattura, quindi, pur comprovando l’acquisto dell’immobile, non sarà sufficiente ai fini della detrazione, che infatti potrà essere applicata solo sulla base delle spese di realizzazione documentate dall’impresa. Ipotizzando così un garage pertinenziale pagato dall’acquirente 50.000 euro, ma la cui costruzione ne sia costata 20.000, la detrazione equivarrà comunque a 10.000 euro, ovvero il 50% delle spese di realizzazione, dilazionata in 10 rate annuali da 1.000 euro ciascuna.
Particolare attenzione va inoltre prestata al versamento degli eventuali acconti. Qualora infatti ce ne fossero, questi dovrebbero comunque essere successivi alla stipula e alla registrazione di un contratto di vendita preliminare (quindi non il rogito vero e proprio) ove sia già documentato il vincolo di pertinenzialità fra il box e l’appartamento. La stipula del preliminare è dunque fondamentale in caso di acconto. A certificarlo è stata la stessa Agenzia delle Entrate nellaRisoluzione 38/E del febbraio 2008, dove si informa “che, qualora l’atto definitivo di acquisto del box pertinenziale sia stipulato successivamente al versamento di eventuali acconti, la detrazione d’imposta compete in relazione ai pagamenti in acconto effettuati con bonifico, fino a concorrenza del costo di costruzione del box dichiarato dalla ditta costruttrice, a condizione che vi sia un compromesso di vendita regolarmente registrato dal quale risulti la sussistenza del vincolo pertinenziale tra l’edificio abitativo e il box”.
Aggiungono le Entrate che “la necessità dell’esistenza di un contratto preliminare regolarmente registrato si riconduce logicamente all’esigenza che sia formalizzata la destinazione funzionale del box al servizio dell’abitazione”. Non solo, ma il pagamento per così dire “alla cieca” degli acconti, senza che vi sia alla base un preliminare di vendita registrato, non sarebbe di per sé sufficiente a comprovare la titolarità del possesso della pertinenza da parte di chi quell’acconto lo versa. Ne consegue dunque che in caso di pagamenti effettuati prima dell’atto di acquisto “i contribuenti, in assenza di un preliminare di vendita regolarmente registrato da cui risulti la destinazione funzionale del box a servizio dell’immobile, non possano essere ammessi a beneficiare della detrazione d’imposta per la parte di spesa relativa alla realizzazione dei box”.
Andando oltre, il beneficio è applicabile anche nei casi di costruzione o ristrutturazione del box auto, fermo restando che nei casi di costruzione il progetto sia già inscritto in un’ottica di pertinenzialità rispetto all’immobile abitativo, mentre nei casi di ristrutturazione o manutenzione straordinaria tale vicolo sussista ancor prima dell’inizio dei lavori. A differenza ovviamente dei casi acquisto, dove la detrazione si applica sulle spese di realizzazione certificate dalla ditta anziché sul prezzo ultimo pagato dall’acquirente, sia la costruzione che la ristrutturazione comportano il calcolo dello sconto fiscale sugli importi effettivamente spesi dal contribuente per i lavori (entro un limite massimo di 96.000 euro). È inoltre necessario che la costruzione o la ristrutturazione siano accompagnate dagli eventuali permessi comunali e dalla comunicazione preventiva alla Asl competente (obbligatoria solo se richiesta dalle norme sulla sicurezza nei cantieri) che contenga i seguenti dati:
- generalità del committente dei lavori e ubicazione degli stessi;
- natura dell’intervento da realizzare;
- dati identificativi dell’impresa esecutrice con assunzione di responsabilità rispetto agli obblighi in materia di sicurezza sul lavoro;
- data di inizio dell’intervento.
Ad ogni modo, a patto di pagare con bonifico bancario o postale da cui risultino la causale del versamento (Art. 16/bis del Tuir e successive modifiche), il codice fiscale del beneficiario della detrazione e il codice fiscale, o la partita Iva, del beneficiario del pagamento, la detrazione è anche applicabile alle spese per la progettazione e le prestazioni professionali comunque richieste dal tipo di intervento, ai diritti per le autorizzazioni e le concessioni edilizie nonché agli oneri di urbanizzazione.
(Fonte: MyCaf)